Рассрочка на недвижимость станет видимой: что изменится для покупателей с 1 сентября 2027 года

Рассрочка при покупке новостройки долгое время оставалась одним из самых гибких способов приобрести квартиру или инвестиционную недвижимость без банковской ипотеки. Но уже с 1 сентября 2027 года правила могут существенно измениться. Минстрой подготовил законопроект, который предлагает установить специальные правила для рассрочки по договорам участия в долевом строительстве - ДДУ. Если проект будет принят в предложенной редакции, информация о такой рассрочке будет передаваться в бюро кредитных историй (БКИ), а в определенных случаях приобретенный объект сможет находиться в залоге у застройщика до полного исполнения обязательств покупателя. Поэтому тем, кто планирует купить квартиру, гостиничный номер, апартаменты или другую недвижимость в рассрочку от застройщика (смотреть новостройки), уже сейчас стоит внимательно изучить условия сделки

Почему рассрочку называют «невидимой»?

До сих пор рассрочка от застройщика существенно отличалась от банковской ипотеки. При ипотеке банк оценивает доходы заемщика, его кредитную нагрузку и кредитную историю. Рассрочка же часто оформлялась непосредственно в рамках сделки с застройщиком. Поэтому для других банков наличие такого обязательства могло быть не столь очевидным. Именно эту ситуацию предлагается изменить. Законопроект предусматривает механизм, при котором уполномоченный банк, в котором открыт счет для поступления средств участника долевого строительства, будет передавать информацию о договоре рассрочки в бюро кредитных историй. Иными словами, рассрочка становится гораздо более прозрачной для финансовой системы

Что изменится для покупателя недвижимости?

1. Рассрочка будет отражаться в кредитной истории

Это одно из главных нововведений. Если покупатель заключает ДДУ с рассрочкой, информация о соответствующем обязательстве должна будет передаваться в БКИ через уполномоченный банк. Что это означает на практике? Представим покупателя, который приобретает квартиру стоимостью 12 млн. руб. Он вносит первоначальный платеж, например 30% - 3.6 млн. руб., а оставшиеся 8.4 млн. руб. должен выплатить застройщику в течение двух лет. Раньше такое обязательство могло практически не учитываться другим банком при оценке финансовой нагрузки клиента. После изменения правил информация о рассрочке должна стать частью кредитной истории. Например, если через несколько месяцев этот же покупатель захочет оформить ипотеку на другую квартиру или взять крупный кредит, банк сможет видеть существующее обязательство и учитывать его при оценке заемщика. Важно понимать: это не означает автоматического отказа в кредите. Решение по кредиту банк принимает самостоятельно с учетом совокупности данных о клиенте

2. В определенных случаях объект может находиться в залоге у застройщика

Еще одно важное изменение касается ситуации, когда рассрочка продолжается после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности покупателя. Законопроект предусматривает возможность залога объекта недвижимости в пользу застройщика до исполнения обязательств по оплате. Для покупателя это означает необходимость внимательно изучать не только цену квартиры или гостиничного объекта, но и юридическую конструкцию сделки. Особенно важно проверить

когда возникает залог
на какой срок он устанавливается
какие платежи необходимо внести для его прекращения
что произойдет при просрочке
может ли покупатель досрочно погасить рассрочку
какие документы потребуются для снятия обременения

3. Условия рассрочки станут более формализованными

Еще одно направление изменений - более четкое регулирование самого договора. В нем должны быть определены основные параметры рассрочки, в том числе количество, размер и периодичность платежей. Проект также предусматривает возможность досрочного или полного погашения обязательства с предварительным уведомлением застройщика. В случае нарушения сроков платежей предусмотрен механизм, позволяющий кредитору потребовать досрочного исполнения оставшейся суммы при соблюдении установленных условий. Поэтому привычная схема «договоримся с менеджером, а потом при необходимости изменим график» может стать менее гибкой

Правда ли, что рассрочка превратится в ипотеку?

Нет. Это важное уточнение. Говорить, что с 1 сентября 2027 года вся рассрочка автоматически превратится в ипотеку, неправильно. Речь идет о другом: рассрочка при покупке новостройки становится более формализованным и прозрачным финансовым обязательством. Также из проекта не следует, что любую рассрочку обязательно ограничат, например, шестью месяцами. Поэтому покупателям не стоит ориентироваться на громкие формулировки вроде «рассрочку отменят» или «все рассрочки станут ипотекой». Главное изменение - в повышении прозрачности сделки, передаче информации в БКИ и регулировании отношений между покупателем и застройщиком

Что будет с покупателями с плохой кредитной историей?

Это один из самых важных вопросов. Сегодня рассрочка от застройщика может быть альтернативой ипотеке для человека, которому банк не готов предоставить кредит на нужную сумму. Причины могут быть разными: высокая текущая кредитная нагрузка, недостаточный официальный доход, наличие других обязательств или особенности кредитной истории. После введения новых правил информация о рассрочке будет попадать в БКИ. Это означает, что при последующем обращении за банковским кредитом наличие действующей рассрочки может учитываться банком. Но важно разделять два понятия: рассрочка не запрещается людям с плохой кредитной историей, и сам законопроект не устанавливает правило «плохая кредитная история = отказ в рассрочке». Изменение заключается прежде всего в том, что обязательство становится более прозрачным для финансовой системы

Почему покупателям стоит обратить внимание на условия рассрочки уже сейчас?

Потому что привлекательность рассрочки определяется не только отсутствием процентов. Например, рассмотрим условный объект стоимостью 15 млн. руб.

Вариант 1

цена при полной оплате - 15 млн. руб.
первоначальный взнос - 30%
первоначальный платеж - 4.5 млн. руб.
остаток - 10.5 млн. руб.
срок рассрочки - 24 месяца

На первый взгляд такая схема может выглядеть очень выгодно. Но покупателю необходимо проверить, не отличается ли цена объекта при рассрочке от цены при полной оплате. Например: 15 млн. руб. при полной оплате против 16.2 млн. руб. при рассрочке. Фактическая переплата составит 1.2 млн. руб., или 8% от первоначальной цены. Поэтому вопрос «есть ли проценты по рассрочке?» не всегда является главным. Гораздо важнее рассчитать полную стоимость приобретения.

Что проверить перед покупкой недвижимости в рассрочку?

Перед подписанием ДДУ или другого договора необходимо сравнить как минимум семь параметров

Цена объекта. Уточните стоимость при полной оплате и стоимость при рассрочке
Первоначальный взнос. Чем меньше первоначальный взнос, тем выше сумма, которую придется выплачивать в дальнейшем
Срок рассрочки. 6, 12, 24 или 36 месяцев - это совершенно разные финансовые нагрузки
Размер ежемесячного платежа. Рассчитайте платеж не только на бумаге, но и с учетом своих других кредитов и обязательств
График платежей. Особенно внимательно нужно смотреть на крупный финальный платеж. Например, первоначальный взнос 30%, небольшие ежемесячные платежи и остаток 50% в конце срока могут выглядеть комфортно, но фактически требуют наличия значительной суммы денег к определенной дате
Цена при досрочном погашении. Нужно заранее понимать, можно ли выплатить остаток раньше срока и на каких условиях
Ответственность за просрочку. Проверьте неустойку, последствия нарушения графика и возможность застройщика потребовать досрочного погашения остатка задолженности

Особенно внимательно если речь идет об инвестиционной недвижимости. Рассрочка активно используется не только при покупке квартиры для собственного проживания. Она применяется при приобретении гостиничных номеров; сервисных апартаментов; инвестиционных квартир; коммерческих помещений; объектов в курортных комплексах. Для инвестора рассрочка может быть интересна потому, что позволяет распределить платежи во времени. Например, инвестор имеет 5 млн. руб., а стоимость объекта составляет 12 млн. руб. При первоначальном взносе 30% ему необходимо внести 3.6 млн. руб., а оставшиеся 8.4 млн. руб. выплачивать по графику. Но здесь появляется главный вопрос: за счет чего будет погашаться остаток? Если инвестор рассчитывает на доход от аренды, необходимо понимать, когда объект будет введен в эксплуатацию, когда начнется фактическая сдача, какая будет загрузка и какой доход останется после расходов. Поэтому рассрочку нельзя рассматривать отдельно от финансовой модели объекта

Что изменится для покупателей курортной недвижимости?

Для рынка курортной недвижимости тема особенно актуальна. В Краснодарском крае, Крыму, Кавказских Минеральных Водах и других туристических регионах покупатели приобретают не только квартиры, но и гостиничные номера, сервисные апартаменты и другие объекты, которые рассматриваются как инвестиция. При этом цена многих объектов может составлять 14–22 млн. руб. и более. Рассрочка позволяет покупателю не изымать всю сумму из оборота сразу. Например: объект - 14 млн. руб., первоначальный взнос - 4.2 млн. руб., остаток - 9.8 млн. руб. Но прежде чем соглашаться на такую схему, нужно ответить на три вопроса

Сколько реально придется заплатить за объект?
Откуда будут взяты деньги на финальный платеж?
Что произойдет, если объект не начнет приносить запланированный доход к моменту окончания рассрочки?

Для инвестиционной недвижимости это зачастую важнее самой процентной ставки

Стоит ли торопиться?

Здесь важно разделять две вещи. Не стоит покупать недвижимость только потому, что меняется законодательство. Но если вы уже планировали покупку в рассрочку, имеет смысл заранее сравнить действующие предложения и условия будущих платежей. Особенно если для вас принципиальны

минимальный первоначальный взнос
длительный срок рассрочки
отсутствие банковского кредита
возможность досрочного погашения
отсутствие дополнительной переплаты
определенный график платежей
возможность инвестировать с ограниченным первоначальным капиталом

До вступления новых правил еще есть время, но конкретные условия сделки зависят от застройщика и договора

Эпоха «невидимой рассрочки» действительно подходит к концу

Предлагаемые Минстроем изменения предусматривают передачу информации о рассрочке по ДДУ в бюро кредитных историй через уполномоченный банк, а в определенных случаях - залог объекта недвижимости в пользу застройщика до полного исполнения обязательств. Планируемая дата вступления изменений в силу - 1 сентября 2027 года. При этом рассрочка не отменяется и автоматически не превращается в ипотеку. Для покупателя главный вывод гораздо проще: если вы рассматриваете покупку квартиры или инвестиционной недвижимости в рассрочку, сейчас самое время не просто смотреть на размер первоначального взноса, а считать полную стоимость сделки, будущую кредитную нагрузку и возможные последствия просрочки. Особенно внимательно нужно подходить к рассрочке при покупке гостиничного номера или курортной недвижимости, где конечная стоимость объекта должна оцениваться вместе с предполагаемым доходом, сроком ввода проекта и условиями управления. Если вы планируете приобрести недвижимость в рассрочку на курортах Краснодарского края, Крыма или Кавказских Минеральных Вод, перед подписанием договора стоит сравнить несколько вариантов и внимательно изучить финансовую модель каждого объекта

Мой контактный номер 89186239824, зовут меня Сергей Бражник, являюсь экспертом курортной недвижимости и руководителем платформы “Домос”. Подписывайтесь на мой канал "Курортная недвижимость". Пишите мне, звоните, буду рад ответить на все ваши вопросы