Купили гостиничный номер? Сколько заберут налоги и как их законно снизить

Купили гостиничный номер или апартаменты в курортном отеле и рассчитываете получать доход от аренды? Тогда важно заранее понимать не только потенциальную доходность, но и налоговую нагрузку. Какие налоги платит собственник гостиничного номера? Сколько стоит содержание такого объекта? Нужно ли открывать ИП? Можно ли применять патент? И что произойдет с налогами, когда вы решите продать номер? Разберем на конкретном примере. Важно: налоговая нагрузка зависит от юридического статуса объекта, его кадастровой стоимости, региона, муниципальных ставок, выбранного налогового режима и того, используется ли объект в предпринимательской деятельности. Поэтому конкретный расчет перед покупкой лучше делать по документам именно вашего объекта

Налог на имущество гостиничного номера

Если гостиничный номер зарегистрирован как отдельный объект недвижимости, собственник, как правило, платит налог на имущество. Для нежилых объектов базовая ставка может составлять 0.5% кадастровой стоимости, однако конкретная ставка определяется местными нормативными актами. ФНС указывает 0.5% как предельную ставку для «прочих» объектов недвижимости. Например, предположим, что у гостиничного номера в Анапе:

площадь 30 м2
кадастровая стоимость 3 750 000 руб.
применяемая ставка 0.5%

Тогда налог составит: 3 750 000 × 0,5% = 18 750 руб. в год. То есть при такой кадастровой стоимости речь идет примерно о 18.8 тыс. руб. в год. Но здесь важно не запоминать цифру 0.5%, а проверить конкретную ставку именно для вашего объекта

Земельный налог

Второй платеж - земельный налог. Если собственнику гостиничного номера принадлежит доля в праве на земельный участок, налог рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земли и вашей доли. Поэтому сумма для владельца одного гостиничного номера обычно значительно меньше, чем налог на сам объект недвижимости. Например, условно это может быть несколько сотен или около тысячи рублей в год, но точная сумма зависит от кадастровой стоимости участка, площади земельного участка, размера вашей доли, установленной муниципалитетом ставки. Поэтому цифру 300–1500 руб. в год я бы использовал только как примерный ориентир, а не как универсальное правило

Налог с дохода от сдачи гостиничного номера

А вот здесь начинается самое интересное. Если гостиничный номер приносит вам доход, с этого дохода также необходимо платить налог

Вариант первый - физическое лицо. Если собственник получает доход от сдачи недвижимости как физическое лицо, применяется НДФЛ. Причем с 2025 года для доходов от сдачи имущества действует прогрессивная шкала. Для налоговых резидентов РФ ставки составляют 13%, 15%, 18%, 20% и 22% в зависимости от размера соответствующей налоговой базы. Поэтому говорить просто «налог 13%» уже некорректно. Например, если за год от аренды получено 1 000 000 руб. , то базовый ориентир - 13%: 1 000 000 × 13% = 130 000 рублей. Но конкретный расчет зависит от всей налоговой ситуации собственника

Можно ли платить меньше? И здесь появляется ИП. Если гостиничный номер приобретается именно для регулярной коммерческой деятельности, собственник может рассмотреть регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Один из распространенных вариантов - УСН с объектом «доходы». При ставке 6% с 1 млн. руб. дохода расчет выглядит так: 1 000 000 × 6% = 60 000 рублей. Но у ИП есть не только налог. Нужно учитывать страховые взносы, ограничения конкретного режима и другие обязательства. Поэтому сравнивать просто «13% у физлица против 6% у ИП» недостаточно

Патент: еще один вариант для собственника гостиничного объекта. Для отдельных видов деятельности ИП может применять патентную систему налогообложения. Стоимость патента зависит от региона, муниципального образования, вида деятельности и параметров объекта. Например, патент на сдачу номера, площадью 30 квадратных метров в Анапе стоит всего 15 600 руб. в год. Но это не универсальная действующая ставка на 2026 год без проверки конкретного ОКВЭД/вида деятельности и действующего регионального расчета. ФНС указывает, что стоимость патента необходимо рассчитывать с учетом регионального законодательства и параметров деятельности. Именно здесь может находиться один из законных способов оптимизации налоговой нагрузки, но патент нужно считать до покупки, а не после

А что с самозанятостью? Здесь у покупателей гостиничных номеров часто возникает ошибка. Самозанятый не может просто сдавать нежилой гостиничный номер на НПД (налог на профессиональный доход) как обычную жилую квартиру. НПД не применяется к передаче в аренду нежилых помещений. ФНС прямо разъясняет, что самозанятым разрешено сдавать в аренду жилые помещения, а доходы от аренды нежилой недвижимости под НПД не подпадают. Поэтому если в ЕГРН ваш объект имеет статус «нежилое помещение», вариант «зарегистрируюсь самозанятым и буду платить 4%» для обычной аренды такого объекта не работает. Это принципиальный момент, который необходимо выяснять до покупки гостиничного номера

Туристический налог - это еще один платеж, но не совсем ваш налог

С 2025 года действует туристический налог, который заменил курортный сбор. Но здесь важно понимать его экономическую природу. Туристический налог связан с услугой временного проживания и, как правило, фактически предъявляется гостю в составе стоимости проживания. В Анапе с 1 июля 2026 года действует ставка 2% от стоимости услуги временного проживания, но не менее 100 рублей за каждые сутки. Средство размещения при этом должно быть включено в реестр классифицированных объектов. Например, если проживание стоит 5 000 рублей в сутки, 2% - это 100 рублей. При стоимости 10 000 рублей - уже 200 рублей. То есть туристический налог необходимо учитывать при формировании цены проживания и финансовой модели гостиничного объекта, но не стоит смешивать его с вашим налогом на доход от владения номером

А теперь самое интересное - продажа гостиничного номера

Представим ситуацию: купили гостиничный номер за 8 млн. руб., а через несколько лет решили продать его за 12 млн. На первый взгляд кажется логичным: 12 млн. - 8 млн. = 4 млн. руб. прибыли. Но налоговый расчет может быть сложнее. Для физического лица при продаже недвижимости в общем случае действует НДФЛ 13% с дохода до 2.4 млн руб. и 15% с суммы превышения. При этом при продаже обычной недвижимости доход можно уменьшить, например, на документально подтвержденные расходы на приобретение либо использовать имущественный вычет в установленном размере. Для иного недвижимого имущества, к которому относятся нежилые помещения, размер имущественного вычета составляет 250 000 рублей. Но для гостиничного номера есть важнейший нюанс

Если номер использовался в предпринимательской деятельности. Если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, правило о том, что «через пять лет продам без налога», автоматически не работает. ФНС отдельно указывает: доход от продажи нежилого помещения, которое использовалось в предпринимательской деятельности, не освобождается от НДФЛ только потому, что объект находился в собственности более пяти лет. Поэтому схема: «Купил гостиничный номер → сдавал его несколько лет → через пять лет продал → налог ноль» может оказаться неверной. Это один из главных моментов, который нужно учитывать при покупке гостиничной недвижимости как инвестиции.

Еще один важный показатель - кадастровая стоимость. При продаже недвижимости налоговая база не всегда определяется только той ценой, которую вы указали в договоре. Если доход от продажи недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для целей налогообложения применяется величина не ниже 70% кадастровой стоимости. Поэтому при покупке гостиничного номера я рекомендую смотреть не только на: цену покупки → предполагаемый доход → доходность. Нужно также проверить: кадастровую стоимость → налог на имущество → земельный налог → режим налогообложения аренды → налог при продаже

Как законно снизить налоговую нагрузку?

Здесь главный принцип очень простой: налоги нужно оптимизировать не после покупки, а еще до сделки. Перед приобретением гостиничного номера необходимо проверить:

Какой статус у объекта в ЕГРН - жилой или нежилой
Кто будет сдавать номер - физическое лицо, ИП или юридическое лицо
Какая система налогообложения подходит именно для вашей модели
Можно ли применять патент
Какая кадастровая стоимость объекта
Какой налог на имущество установлен муниципалитетом
Есть ли доля в земельном участке и сколько составляет земельный налог
Кто является оператором гостиницы и кто фактически получает деньги от гостя
Кто платит туристический налог и как он учитывается в цене проживания
Как будет облагаться доход при последующей продаже объекта.**

И только после этого имеет смысл считать реальную доходность

Сколько налогов может платить владелец гостиничного номера?

Возьмем условный объект в Анапе: Цена покупки 8 млн. руб. Предположим

налог на имущество 18 750 руб. в год
земельный налог - условно 500–1500 руб. в год
доход от аренды - 1 млн. руб. в год
налог на доход - зависит от выбранного режима
туристический налог - учитывается в гостиничной финансовой модели и связан со стоимостью проживания

В результате налоговая нагрузка - это не одна цифра. Она складывается из нескольких элементов: налог на имущество + земельный налог + налог с дохода от аренды + возможные налоги при продаже. Именно поэтому две гостиничные комнаты одинаковой площади и даже одинаковой цены могут иметь разную чистую доходность

Главный вывод для покупателя гостиничного номера

Гостиничный номер - это не просто квадратные метры. Если вы покупаете его для инвестиций, нужно считать не только: «Сколько он стоит и сколько обещают платить?» Нужно считать «Сколько я получу после всех расходов и налогов?» И еще до покупки ответить на четыре вопроса

Какой налог я плачу за владение?
Какой налог я плачу с арендного дохода?
Какой режим налогообложения мне подходит?
И сколько я заплачу, когда буду продавать объект?

Например, разница между доходностью 10% до налогов и доходностью 8% после налогов и расходов для инвестиции в 8–15 млн. руб. - это уже десятки и сотни тысяч рублей в год. Поэтому налоговая модель должна быть частью проверки гостиничного проекта наравне с локацией, оператором, загрузкой, стоимостью номера и прогнозом доходности. Перед покупкой гостиничного номера обязательно попросите продавца или управляющую компанию предоставить не только расчет доходности, но и структуру всех налогов и расходов собственника. И тогда вы будете покупать не красивую цифру в презентации, а понимать, какой реальный денежный поток может остаться у вас после налогов

Мой контактный номер 89186239824, зовут меня Сергей Бражник, являюсь экспертом курортной недвижимости и руководителем платформы “Домос”. Подписывайтесь на мой канал "Курортная недвижимость". Пишите мне, звоните, буду рад ответить на все ваши вопросы