4 миллиона рублей: купить автомобиль или гостиничный номер с доходом?

Что выбрать: автомобиль за 4 млн. рублей или гостиничный номер стоимостью 12 млн. рублей, который потенциально может приносить регулярный доход?

На первый взгляд сравнение кажется странным. Автомобиль нужен для жизни, а гостиничный номер - это инвестиционный актив. Но если посмотреть на ситуацию именно с точки зрения финансов, разница становится очевидной. Автомобиль после покупки начинает требовать дополнительных расходов. Дохода он, как правило, не приносит. А гостиничная недвижимость при грамотном выборе проекта и профессиональном управлении может формировать регулярный денежный поток. Разберём конкретный пример

Автомобиль за 4 миллиона рублей — это актив или расход? Допустим, у вас есть 4 млн. рублей, и вы решили купить автомобиль. После покупки начинаются регулярные расходы: страхование; техническое обслуживание; ремонт и запчасти; шины; мойка и эксплуатационные расходы; транспортный налог; потеря стоимости автомобиля со временем. Кроме того, автомобиль не приносит владельцу регулярного денежного потока. Даже если машина практически не используется, её стоимость со временем обычно снижается. Поэтому с инвестиционной точки зрения автомобиль - прежде всего потребительский актив, а не инструмент формирования пассивного дохода. Но что будет, если те же 4 млн. рублей использовать иначе?

Как купить гостиничный номер за 12 млн., имея 4 млн. рублей? Рассмотрим условный пример. Предположим, гостиничный номер площадью 31 м2 стоит 12 млн. рублей. При первоначальном взносе 20% потребуется: 12 000 000 × 20% = 2 400 000 рублей. Оставшиеся 9.6 млн. рублей оформляются в ипотеку. В рассматриваемой модели используется субсидированная программа со ставкой 11.9% годовых на 20 лет. При таких параметрах ориентировочный ежемесячный платёж составляет 105 тыс. рублей. На первый взгляд может показаться, что имея всего 4 млн. рублей, приобрести объект стоимостью 12 млн. невозможно. Но здесь важно учитывать не только первоначальный взнос, но и период до выхода гостиницы на операционные показатели

Сколько денег потребуется до открытия отеля? Предположим, до запуска гостиничного комплекса остаётся 11 месяцев. Ежемесячный ипотечный платёж 105 тыс. рублей. За 11 месяцев: 105 000 × 11 = 1 155 000 рублей. Добавляем первоначальный взнос: 2 400 000 + 1 155 000 = 3 555 000 рублей. То есть из имеющихся 4 млн. рублей после первоначального взноса и обслуживания ипотеки в течение первых 11 месяцев в нашем примере остаётся: 4 000 000 – 3 555 000 = 445 000 рублей.

Именно здесь начинается самое интересное!

После запуска гостиницы ипотечный платёж частично компенсируется доходом. Предположим, гостиничный комплекс начинает работу в июне 2027 года, а уже с июля собственник получает первые выплаты от операционной деятельности гостиницы. На начальном этапе доход, например, может составить около 70 тыс. рублей в месяц. Если ипотечный платёж составляет 105 тыс. рублей, то фактическая дополнительная нагрузка на собственника составит: 105 000 – 70 000 = 35 000 рублей в месяц. Предположим, до следующего высокого курортного сезона остаётся ещё 11 месяцев. Тогда дополнительные выплаты составят: 35 000 × 11 = 385 000 рублей. Суммарные расходы собственника за рассматриваемый период: 3 555 000 + 385 000 = 3 940 000 рублей. То есть при заданных в модели параметрах первоначальные 4 млн. рублей практически полностью закрывают первоначальный взнос и платежи до выхода проекта на плановые показатели. При этом важно понимать: это расчётная модель, а не гарантия результата. Реальные условия ипотеки, сроки запуска, размер выплат, налоги, расходы собственника и фактическая загрузка гостиницы могут отличаться

Что происходит после выхода отеля на плановую загрузку? Теперь предположим, что гостиница выходит на запланированные операционные показатели, а доход собственника увеличивается до 130 тыс. рублей в месяц. Ипотечный платёж 105 тыс. рублей. В таком сценарии: 130 000 – 105 000 = 25 000 рублей. То есть денежный поток от гостиничного номера потенциально способен не только покрывать ежемесячный ипотечный платёж, но и оставлять определённую сумму после его выплаты. Однако из этой суммы необходимо учитывать налоги, возможные дополнительные расходы собственника и особенности конкретной программы управления гостиницей. Именно поэтому при покупке гостиничного номера нельзя смотреть только на цифру "130 тысяч рублей в месяц"

Откуда вообще берётся доход владельца гостиничного номера? Главное отличие гостиничной недвижимости от обычной квартиры заключается в модели эксплуатации. Владелец гостиничного номера, как правило, не занимается самостоятельно: поиском гостей; рекламой; бронированиями; заселением и выселением; уборкой; обслуживанием номера; работой с отзывами; динамическим ценообразованием. Этим занимается управляющая компания или гостиничный оператор. Номер становится частью единого гостиничного бизнеса, а собственник получает предусмотренную договором часть дохода. Поэтому потенциальная доходность гостиничного номера зависит не только от самого объекта недвижимости. На неё влияют: локация + концепция отеля + номерной фонд + загрузка + средняя стоимость номера + сезонность + работа оператора + расходы + условия договора с собственником. Именно поэтому две гостиницы, расположенные в одном городе, могут показывать совершенно разную финансовую эффективность

Почему нельзя покупать гостиничный номер только по обещанной доходности? Это один из самых важных вопросов. Если в презентации написано: «Доходность 15% годовых» - это ещё не означает, что собственник действительно будет получать 15% чистыми на свои вложенные деньги. Перед покупкой необходимо разобраться

от какой суммы рассчитывается доходность
это валовой или чистый доход
какие расходы вычитаются, кто оплачивает коммунальные услуги
какая комиссия управляющей компании
как распределяется доход между собственниками
как рассчитывается загрузка, какая средняя цена продажи номера
есть ли сезонность, предусмотрена ли индексация
сколько дней собственник может проживать в номере
что произойдёт при продаже объекта
существуют ли ограничения на перепродажу
какие условия предусмотрены договором управления

И главное - необходимо изучать финансовую модель гостиницы, а не только рекламную презентацию

Гостиничный номер - это не депозит. Ещё одна важная оговорка. Покупка гостиничного номера - это инвестиция в недвижимость и гостиничный бизнес, а не банковский вклад. Здесь отсутствует гарантированная государством доходность. На результат могут повлиять: туристический поток; конкуренция; изменение стоимости проживания; сезонность; качество управления; расходы отеля; экономическая ситуация; изменение законодательства; сроки выхода гостиницы на проектные показатели. Поэтому сравнивать гостиничный номер с депозитом только по процентной ставке некорректно. Но с автомобилем сравнение с точки зрения формирования денежного потока действительно интересно

4 миллиона рублей: автомобиль или инвестиционная недвижимость? Получается любопытная картина

Вариант №1 - автомобиль за 4 млн. рублей. Вы сразу получаете комфорт и возможность пользоваться автомобилем. Но при этом несёте постоянные расходы, а стоимость автомобиля со временем, как правило, снижается
Вариант №2 - гостиничный номер за 12 млн. рублей. Вы используете 4 млн. рублей как собственный капитал, а оставшуюся часть финансируете за счёт ипотечного кредита. После запуска гостиницы объект начинает участвовать в гостиничном бизнесе и потенциально формировать регулярный денежный поток. При этом недвижимость остаётся активом, который в перспективе можно продать

И вот здесь возникает принципиально другой подход к использованию капитала. Можно ли назвать это пассивным доходом? В определённой степени - да, поскольку собственнику не требуется самостоятельно заниматься ежедневным управлением объектом. Но полностью «пассивным» такой доход называть не совсем корректно. Собственник всё равно должен

контролировать работу управляющей компании
анализировать выплаты
следить за состоянием объекта
контролировать договор управления
учитывать налоговые обязательства
периодически оценивать стоимость своего актива

Поэтому правильнее говорить о доходной гостиничной недвижимости с профессиональным управлением

Главный вопрос - Что вы хотите получить от своих 4 млн. рублей? Если вам нужен автомобиль - покупка машины вполне логична. Если задача заключается в создании капитала и регулярного денежного потока, можно рассматривать доходную курортную недвижимость. Но здесь нельзя просто найти объект с красивой презентацией и обещанной доходностью. Нужно проверить локацию, спрос, концепцию отеля, оператора, финансовую модель, юридическую схему владения, условия ипотечного кредита, налоги и реальную экономику проекта. И только после этого принимать решение

Вывод

4 млн. рублей можно потратить на автомобиль, который будет требовать денег на протяжении всего периода владения. А можно использовать эти деньги как первоначальный капитал для покупки гостиничного номера стоимостью 12 млн. рублей. В рассмотренной модели собственные вложения до выхода проекта на плановые показатели составляют около 3.94 млн. рублей, после чего при доходе порядка 130 тыс. рублей в месяц денежный поток потенциально может покрывать ипотечный платёж 105 тыс. рублей. Но это именно сценарий, а не обещание гарантированного дохода. Поэтому главный вопрос не в том, «купить машину или гостиничный номер?» Главный вопрос: «Как заставить имеющиеся 4 млн. рублей работать на создание капитала, а не только на потребление?»

Если хотите разобраться, какие гостиничные номера сегодня можно приобрести с использованием небольшого первоначального капитала и какие проекты подходят именно для инвестиционных целей, изучайте конкретную финансовую модель каждого объекта до принятия решения

Мой контактный номер 89186239824, зовут меня Сергей Бражник, являюсь экспертом курортной недвижимости и руководителем платформы “Домос”. Подписывайтесь на мой канал "Курортная недвижимость". Пишите мне, звоните, буду рад ответить на все ваши вопросы