Три способа получать доход от гостиничного номера - какой подходит вам?

Купить гостиничный номер - это только половина дела. Главное понять, как именно вы будете получать доход и от чего будет зависеть его размер. Мой приятель решил, что у него достаточно знаний и опыта, чтобы самостоятельно купить гостиничный номер. Он выбрал проект, посмотрел презентацию, увидел привлекательную доходность и купил. А уже после сделки у него возникли вполне логичные вопросы

действительно ли отель заработает столько, сколько обещает застройщик?
сколько денег в итоге получу именно я?
что будет, если загрузка окажется ниже прогнозируемой?

Он позвонил мне, и я объяснил, что на рынке гостиничной и сервисной недвижимости сегодня можно встретить несколько моделей получения дохода. Условно их можно свести к трём основным схемам: процент от фактического результата отеля, гарантированный доход и комбинированная модель. И разница между ними может быть очень существенной

Процент от дохода гостиницы - «котловой» метод

Одна из распространённых моделей - котловой метод распределения дохода. Как это работает? Гостиница получает деньги от проживания гостей. Выручка от номерного фонда объединяется в общий финансовый поток, из него вычитаются предусмотренные договором расходы и вознаграждение управляющей компании, а оставшаяся сумма распределяется между собственниками по правилам конкретного проекта. Часто распределение происходит пропорционально площади номера или в соответствии с категорией юнита. При этом владелец получает доход не потому, что именно в его номере жило больше гостей, а потому, что в целом успешно работает гостиница. Например, если гостиница хорошо загружена, стоимость проживания высокая, а операционные показатели превышают прогноз, доход собственников может оказаться выше первоначальных ожиданий. Но работает и обратная сторона. Если гостиница заработала меньше прогнозируемого, собственник тоже получит меньше. Поэтому здесь важно понимать: прогнозируемая доходность - это не гарантированная доходность. Например, если в презентации проекта указано 15% годовых, это ещё не означает, что вы получите именно 15% на банковский счёт. Необходимо выяснить, от какой суммы рассчитан показатель, какие расходы уже вычтены и что написано в договоре управления. Сам по себе котловой метод не является ни «хорошим», ни «плохим». Его привлекательность зависит от качества объекта, загрузки, тарифов, расходов и эффективности отельного оператора

Гарантированный доход от гостиничного номера

Вторая модель - гарантированный доход. Здесь принцип совершенно другой: оператор или другая сторона, предусмотренная договором, обязуется выплачивать собственнику заранее установленную сумму независимо от фактической загрузки гостиницы в пределах условий договора. Например, гостиничный номер стоит 12 млн. рублей, а договор предусматривает фиксированную выплату 1.2 млн рублей в год. В таком случае ориентир составляет 10% годовых до учёта налогов и иных расходов, если они возлагаются на собственника. Главное преимущество такой модели - предсказуемость денежных поступлений. Вы заранее понимаете, на какую сумму можете рассчитывать. Но здесь есть важнейший нюанс. Гарантированный доход не означает отсутствие рисков. Нужно выяснить: кто именно гарантирует выплату; на какой срок действует гарантия; является ли выплата безусловной или зависит от выполнения определённых условий; предусмотрена ли индексация; что произойдёт при задержке платежей; какие расходы оплачивает собственник; что будет после окончания гарантийного периода; какие санкции предусмотрены за нарушение обязательств. И самое главное - гарантия должна быть закреплена в договоре, а не только написана в рекламной презентации. Именно договор определяет реальные права инвестора. На рынке встречаются программы гарантированной доходности на ограниченный срок, например на 1–3 года, поэтому особенно важно заранее понимать, что произойдёт после окончания этого периода

Гарантированный доход + процент от прибыли

Третья модель - комбинированная. Инвестор получает определённую базовую выплату, а дополнительно может рассчитывать на часть дохода, если гостиница покажет результат выше установленного уровня. Условно это выглядит так: гарантированная выплата + дополнительный доход от успешной работы отеля. Для частного инвестора такая модель может быть интересна тем, что сочетает две характеристики: определённую предсказуемость денежных поступлений и возможность заработать больше при успешной работе гостиницы. Но и здесь нельзя автоматически считать такую схему лучшей. Необходимо разобраться в математике договора. Например: Что именно считается базовой гарантией? От какой суммы рассчитывается дополнительный процент? Что такое «прибыль» - выручка или чистая операционная прибыль? Какие расходы сначала вычитаются? Есть ли потолок дополнительной выплаты? Как распределяется сверхдоход? Без ответов на эти вопросы сравнивать две гостиницы только по заявленной доходности бессмысленно

Почему цифра доходности в презентации - это ещё не ваш доход

Это, пожалуй, самая важная мысль для потенциального инвестора. Допустим, вам показывают: «Доходность гостиничного номера - 12% годовых». Что это означает? 12% от стоимости покупки? 12% от стоимости с учётом дополнительных расходов? Доход до налогов или после? Доход до комиссии управляющей компании или после? Это гарантированная сумма или прогноз? Поэтому две гостиницы с одинаковыми «12% годовых» на рекламном слайде могут давать инвестору совершенно разные реальные результаты. На практике необходимо смотреть не только на доходность гостиничного номера, но и на то, как эта доходность формируется. В профессиональном анализе важно различать выручку объекта, операционные расходы, вознаграждение управляющей компании и сумму, которая в конечном итоге поступает собственнику

Пример расчёта

Предположим, вы покупаете гостиничный номер за 12 млн. рублей

Вариант №1 - котловой метод. По финансовой модели отель должен обеспечить собственнику в среднем 1.2 млн. рублей в год. Это соответствует примерно 10% годовых на вложенный капитал. Но это прогноз. При снижении загрузки гостиницы или росте расходов фактический результат может оказаться ниже
Вариант №2 - гарантированный доход. Допустим, договор предусматривает фиксированные 900 тыс. рублей в год. Доходность - 7.5% годовых. Зато размер выплаты заранее определён условиями договора
Вариант №3 - комбинированная модель. Например, инвестору гарантируют 600 тыс. рублей в год, а при достижении гостиницей определённых финансовых показателей он дополнительно получает часть сверхдохода. В этом случае итоговый результат может составить от 1.0 до 1.3 млн. руб. в зависимости от условий программы и фактической работы объекта

Цифры в этом примере условные. Их задача - показать разницу между механизмами, а не спрогнозировать доходность конкретного проекта

Какой вариант выбрать инвестору?

Здесь нет универсального ответа. Если для вас прежде всего важна предсказуемость денежных потоков, имеет смысл внимательно рассматривать гарантированную модель. Если вы готовы принимать операционный риск ради потенциально более высокого дохода, интереснее может оказаться модель, привязанная к результатам гостиницы. Если хочется сочетать предсказуемость и возможность заработать больше при успешной работе объекта, стоит обратить внимание на комбинированную схему. Но я бы не советовал выбирать гостиничный номер только по принципу: «Здесь обещают 12%, а здесь 10%, значит, берём 12%». Это неправильный подход

Что проверить перед покупкой гостиничного номера?

Перед тем как инвестировать в гостиничную недвижимость, я рекомендую ответить минимум на 7 вопросов

Откуда берётся доход? Из выручки конкретного номера или из общего дохода гостиницы?
Что такое «доход» в финансовой модели? Выручка, операционная прибыль или сумма, которая реально перечисляется собственнику?
Какие расходы вычитаются? Управление, эксплуатация, маркетинг, коммунальные услуги, ремонт и другие расходы должны быть понятны заранее
Кто управляет гостиницей? Отельный оператор напрямую влияет на загрузку, тарифы и итоговую экономику объекта
Кто выплачивает гарантированный доход? И главное - на каких юридических условиях?
На какой срок рассчитана программа доходности? Особенно важно это для гарантированных выплат
Что произойдёт, если гостиница заработает меньше прогноза?

Ответы на эти вопросы зачастую гораздо важнее красивой цифры в рекламной презентации

Так какой способ получения дохода лучше?

Котловой метод - больше зависимости от фактического результата гостиницы, но и потенциальная возможность получит больше при успешной работе объекта
Гарантированный доход - больше предсказуемости, но обычно потенциальный доход ограничен условиями договора
Комбинированная модель - попытка объединить стабильную базу и участие в дополнительном результате гостиницы

Поэтому главный вопрос при покупке гостиничного номера звучит не так: «Сколько процентов мне обещают?» А вот так: «За счёт чего я получу эти деньги и что произойдёт, если гостиница заработает меньше прогноза?» Именно с этого вопроса я бы начинал анализ любой инвестиции в гостиничную недвижимость. Потому что гостиничный номер - это не просто квадратные метры. Вы инвестируете в бизнес-модель гостиницы, её локацию, загрузку, оператора и договор, по которому вам будут выплачивать доход. И чем лучше вы понимаете механизм формирования дохода до покупки, тем меньше неприятных сюрпризов может возникнуть после сделки

Мой контактный номер 89186239824, зовут меня Сергей Бражник, являюсь экспертом курортной недвижимости и руководителем платформы “Домос”. Подписывайтесь на мой канал "Курортная недвижимость". Пишите мне, звоните, буду рад ответить на все ваши вопросы