Инвестиции в курортную недвижимость с 3–5 млн. рублей: как это работает

Можно ли купить курортную недвижимость, имея всего 3–5 млн рублей?

Да, если не ставить перед собой задачу обязательно приобрести целиком дорогой гостиничный номер. Для частного инвестора одним из вариантов может стать совместное инвестирование, когда несколько инвесторов приобретают доли в одном объекте и получают экономический результат пропорционально своей доле. Такой подход особенно интересен тем, кто хочет вложиться в курортную недвижимость, но не располагает 10–20 млн. рублей на покупку целого объекта. При этом важно понимать: доля в гостиничной недвижимости - это не «гарантированный пассивный доход». Перед покупкой необходимо изучить юридическую структуру сделки, финансовую модель объекта, договор с оператором, расходы, налогообложение и возможность последующей продажи доли.

Представим ситуацию. У частного инвестора есть 3 или 5 млн. рублей, которые он хочет не просто сохранить, а вложить в актив, способный приносить доход. Классический гостиничный номер в качественном курортном проекте может стоить, например, 10, 15 или 20 млн рублей. Покупать целиком такой объект инвестор не может или не хочет. В этом случае появляется другой инвестиционный механизм - покупка доли в объекте недвижимости. Например: стоимость гостиничного номера 15 млн. рублей

инвестор А вкладывает 5 млн. рублей
инвестор Б - 5 млн. рублей
инвестор В - ещё 5 млн. рублей

В результате каждый получает соответствующую долю в праве собственности. Если доли определены как 1/3, каждый инвестор владеет одной третью объекта. Российское законодательство прямо предусматривает существование общей долевой собственности: имущество может принадлежать нескольким лицам с определением доли каждого собственника. При этом важно отличать долю в праве собственности на недвижимость от различных инвестиционных схем, где инвестору продают только право на будущий доход без возникновения права собственности на сам объект. Это принципиально разные вещи

Пример инвестиции на 5 млн. рублей в курортную недвижимость

Допустим, гостиничный номер стоит 15 млн. рублей, а инвестор приобретает 1/3 объекта за 5 млн. рублей. Предположим, после выхода отеля на стабильную эксплуатацию объект генерирует определённый объём прибыли, из которой собственникам распределяется доход. Допустим, чистый доход, относящийся ко всему номеру, составляет 900 тыс. рублей в год. Тогда доля 1/3 теоретически даст инвестору: 900 000 × 1/3 = 300 000 рублей в год. Это около 25 000 рублей в месяц в среднем за год. Если чистый доход всего объекта окажется 1.2 млн. рублей, доля инвестора составит уже 400 тыс. рублей

Можно ли увеличить инвестицию постепенно?

Да, и это одно из потенциальных преимуществ долевого подхода. Например, инвестор начинает с вложения 3 млн. рублей. Через некоторое время у него появляется возможность вложить ещё 2 млн. рублей. Если структура собственности и условия сделки позволяют, он может приобрести дополнительную долю. В результате его участие в объекте увеличивается. Получается своеобразная стратегия постепенного формирования инвестиционного портфеля. Вместо того чтобы сразу искать 15–20 млн. рублей на покупку целого номера, инвестор может начать с меньшего капитала. Но возможность приобрести дополнительную долю должна быть предусмотрена конкретной структурой сделки. Нельзя исходить из того, что такое право автоматически возникает у любого совладельца

А можно ли продать свою долю?

В общем случае участник долевой собственности вправе распоряжаться своей долей - например, продать её, подарить или заложить с соблюдением установленных законом правил. При продаже доли постороннему лицу необходимо учитывать преимущественное право покупки других участников долевой собственности. Это означает, что фраза «долю можно продать в любой момент» слишком упрощённая. На практике важны: юридическая структура объекта; количество совладельцев; условия соглашений между ними; наличие преимущественного права; ликвидность конкретной доли; наличие покупателей; правила гостиничного оператора; документы на объект. Поэтому ещё до покупки необходимо понимать, каким образом инвестор сможет выйти из проекта

Главный вопрос - не сколько стоит доля, а что именно вы покупаете? Это, пожалуй, самый важный момент всей инвестиционной стратегии. На рынке можно встретить предложения: «Купите гостиничный номер за 5 млн. рублей и получайте доход». Но инвестору необходимо выяснить: Что именно он получает за эти 5 млн. рублей? Это может быть:

полноценное право собственности на долю в недвижимости
право собственности на отдельное помещение
инвестиционная доля в юридическом лице
право на часть дохода
иная договорная конструкция

Экономически эти варианты могут выглядеть похоже, но юридически они совершенно разные. Если речь идёт именно о долевой собственности на недвижимость, права нескольких собственников регулируются, в частности, нормами главы 16 ГК РФ

Перед покупкой доли в курортной недвижимости ответьте на эти вопросы

Что именно я покупаю?
Как оформляется мое право собственности или инвестиционное право?
Сколько реально может приносить объект после всех расходов?
Кто и как управляет гостиницей?
Как я смогу выйти из инвестиции и продать свою долю?

Если на эти вопросы есть чёткие документальные ответы, инвестиция становится значительно более понятной для частного инвестора. А капитал в 3–5 млн. рублей уже не обязательно должен ограничивать выбор только банковским вкладом, квартирой или небольшим объектом недвижимости. В определённых проектах он может стать входом в доходную курортную недвижимость и курортный бизнес

Мой контактный номер 89186239824, зовут меня Сергей Бражник, являюсь экспертом курортной недвижимости и руководителем платформы “Домос”. Подписывайтесь на мой канал "Курортная недвижимость". Пишите мне, звоните, буду рад ответить на все ваши вопросы